提升低效资产、营造高效空间-鼎好大厦改造项目

2023年9月，第二届北京城市更新论坛表彰了入选今年北京城市更新最佳实践优秀项目，鼎好大厦荣获“北京城市更新最佳实践项目”的殊荣。通过本次更新改造，鼎好大厦提升了楼宇品质，带动了产业升级和效益提升；项目采用低碳更新策略，实现了建筑碳排放总量、强度的双降低，华体会体育作为本项目的机电顾问，为本项目机电及智能化系统升级改造提供了全流程顾问服务，包括尽职调查、方案设计、初步设计及施工图审核、招投标服务及弱电智能化等全流程服务，其中鼎好大厦B座最终采用了高效机房系统，机电顾问提供了针对此系统定制化的方案与设计规划、招标及施工配合、系统性能调适及验收、系统运行及验证各阶段服务。

1. 项目概况

鼎好电子大厦位于中关村国家自主创新示范区核心区，原为电子大卖场，与海龙电子城、中关村e世界构成了北京中关村的“黄金三角”，随着中关村区域定位变化，嘈杂混乱的卖场已不能匹配“建设世界领先的科技园区”的区域定位。随着电子卖场业态疏解腾退，2020年10月鼎好电子大厦A座启动整体改造，2022年4月已投入使用。

通过优化内部空间布局、提升楼宇空间品质，重塑外立面形象，与周边城市环境相融合，引入绿色低碳、科技健康的机电及智能化系统，大厦由电子大卖场摇身一变为高品质科技办公，成为中关村地区的科技商务综合新地标，吸引了众多科创头部企业入驻。

项目贯彻绿色低碳更新的理念，集成了被动式建筑节能技术、高能效机电系统、智慧运维系统等低碳技术，并营造景观绿化增加碳汇，建筑年运营碳排放降低30%以上。

低碳更新后的鼎好大厦A座项目，获得了绿色建筑二星级标识证书，健康建筑WELL金级、绿色建筑LEED金级认证证书。

2. 低碳更新

被动优先的绿色低碳改造技术-充分利旧

通过对现有主体结构进行抗震鉴定和设计，本项目主体结构得以保留，仅对不满足使用要求的局部结构进行了针对性的改造和加固，避免了大拆大建。同时在对现状进行评估诊断的基础上，建筑机电系统也充分利旧，如变电所馈出的主干配电利用了原有密集母线，兼顾了用电安全性、使用寿命、负载扩展性和绿色低碳。

幕墙换新

项目原有外立面布满了商业招牌，热工性能低下，冬夏季供暖空调能耗高，室内窗际热舒适度差。基于被动优先的节能策略，项目外立面全面翻新为高性能Low-E玻璃幕墙，在提升建筑形象的同时，外围护结构热工性能大幅提升，显著降低了建筑能耗，并提升了室内热舒适度。

中庭采光通风

因原建筑功能为商业卖场，改造前各楼层进深大，不适宜作为高端办公场所使用。为提升项目价值，改进建筑环境，在建筑平面内核的低价值区域增设中庭。

中庭顶部的采光窗，将自然光导入挑空空间，改善了各楼层内区的采光环境, 减少了人工照明的使用。

针对业主对本项目改造中庭的冬夏季热环境对办公和大堂空调系统影响的疑问和顾虑，我们对该中庭进行了流体力学CFD热环境模拟，最终项目采纳了模拟分析意见，在高区楼层公共走廊与中庭间做了封闭处理，并在对应区域加大了走廊风盘标号，项目开业后系统运转及效果良好。

高效节能的机电系统

VAV空调系统

办公内区采用变风量全空气空调系统，冬季及过渡季可利用室外新风自然冷却，降低空调系统能耗，提升室内空气品质。

新风热回收技术

塔楼办公新风系统设置热回收装置，有效回收排风能量，减少空调冷热需求和能耗。

节水器具

项目采用节水型卫生洁具，水龙头采用感应式节水水嘴，小便器均配置感应式冲洗阀。

智慧照明

项目采用高效LED照明灯，提高建筑空间光效，降低照明功率密度值。

室内公区照明及夜景照明均采用智能照明控制系统，根据不同需求、不同时段及自然光环境设定多种场景模式，可使照明系统全自动运行。系统可按照预先设置，切换到若干不同的工作状态，如“白天”“晚上”“周末”“节日”等；根据预设的日期/时间程序，系统自动在各种工作模式之间进行转换，满足功能需求，使用便捷，绿色节能。

智慧运维系统

智能化系统集成平台将综合安防系统、综合通信系统、楼宇自控系统及大厦运维系统（含招商租赁、物业管理、机房管理）等多个子系统集成，实现智能化统一平台管理。以系统集成、功能集成、网络集成和软件界面集成等多种集成技术为基础，通过智能化专网，构筑起一个结构合理、性能良好、运行可靠的网络平台，在统一的人机操作界面环境下，实现信息、资源和任务共享，完成集中与分布相结合的监视、控制和综合管理功能，进而实现整个大厦的智慧运维体系。

复合绿化增加碳汇

大厦屋顶建造了绿意盎然的“创新花园”，增加了碳汇。在这里，入驻企业员工可以在工作之余，一边放松充电，一边享受社交的乐趣。

3.实施成效

低碳更新大幅提升楼宇品质，使低效楼宇焕新成高品质智慧楼宇，紧密契合中关村区域整体产业发展。

品质提升带动产业升级，吸引头部企业入驻，更新后的鼎好大厦引入了创新奇智、深势科技、知存科技、米哈游、世意法半导体等科技类企业，以及创新工场、中信银行、大都会保险、格兰富投资、盛景网联等专业服务类企业，优化了楼宇产业结构和从业人员结构，大幅提升了楼宇效益。

以客户为中心，结合客户需求提升楼宇运营服务能力，运营方着力完善物业服务管理，全方位保障入驻企业需求，仰仗安全、高效、健康的机电系统配置让入驻企业安心、放心，从而激发工作效率和提高工作舒适度。

（供稿：博易技术 杨雪）