商改办城市更新典范——北京融中心

北京融中心办公楼项目位于北京市朝阳区北三环东路与京承高速路交汇处的东北角，地理位置得天独厚。本项目为商改办项目，地上6层，地下3层，建筑面积约109,638平米，由A、B两栋独立建筑组成。

项目前身为北京太阳宫商圈的人气商场爱琴海购物公园，2019年8月，国内知名的城市更新投资机构——高和资本，完成了对项目的注资收购，遂于下半年启动对其商改办的升级改造工程，于2022年1月顺利完工并交付使用。该项目是北京大型复杂商业改办公的典范工程，打造成为北京城市更新新地标，本项目被收录于《2022年北京城市更新白皮书》，成为北京城市更新案例指引。

项目原状爱琴海购物公园

项目改造后实景

项目改造后实景

原项目3公里范围内还有凯德 Mall太阳宫店、华润凤凰汇、远洋未来广场等大型商业物业，且定位相似同质化经营严重，因此商业物业供应过剩、竞争较为激烈、运营效率不佳。2019年，高和资本实现了对项目的整体收购，并将项目正式更名为“融中心”，意为实现融通总部经济，聚集CBD外溢企业和新入朝阳区企业总部，融通高精尖产业，实现产业跨界、要素聚合、协同创新，融通国际创新人才，立足优势，以人为本打造创新空间。

项目通过建筑方案竞赛，最终由国际著名建筑设计事务所 WOODSBAGOT 操刀进行建筑、内装方案改造设计，并由本土设计院维拓进行落地施工图设计，博易基业作为机电顾问，对机电系统进行全流程顾问服务。项目更新改造后在满足智慧楼宇、低碳节能等的基础上，项目极具美感及科技感，焕新了区域内城市形象，成为朝阳区东北三环沿线靓丽的风景线。

项目整体收购前的尽职调查中发现项目存在约2万平米的加建空间，并提前与相关政府部门进行了充分的沟通，响应朝阳区减量规划发展号召，明确了收购完成后即对加建部分进行拆除。在完成整体收购后，历时约6个月完成了加建面积的全部拆除，恢复了原规划建筑面积，完成减量规划发展及合规化城市更新。

加建违建空间拆除                                                                加建违建空间更新后实景

项目在严格遵守不突破红线、不增加建筑物高度、不增加建筑面积的原则下，与政府相关部门进行充分且及时的沟通。历时近3年的清租改造，进行了整体的外立面幕墙翻新、内部结构调整及功能空间重新划分、机电改造、并增加核心筒及电梯数量，打造了智慧楼宇、实现了能源自动管理、节能技术综合应用、智慧停车、人脸识别等，并取得了LEED金级认证。

室内空间实景

优越的地理位置、耳目一新的功能设施，最终赢得了互联网头部企业——字节跳动的青睐，项目整体成功签约字节跳动，出租率达到100%。字节跳动的入驻，使得项目及周边区域成为科技互联网产业高地，成功助力区域产业调整升级。连同德国大众汽车总部、云南皇冠假日酒店、以及正在建设的项目北区地块，板块内实现了产业重塑，激活了城市内生价值，成为朝阳区太阳宫区域新的商务产业核心区。项目更新并激活了社会资金投入逾40亿元。改造完成后出租率提高约40%，租金水平提升约3倍，片区经济收入增长超300%，税收增长显著，大幅提升了物业本身资产价值和资产收益，同时带动了周边产业发展。

项目改造充分利用项目原硬件上的先天优势，结合项目大平层、高层高、高荷载、内部空间感强等特点，为科技互联网企业量身定制了内部空间布局和硬件设备，以满足此类企业人员密度高，品质要求高等独特的办公需求，包括保留大平层结构、恢复裸顶保留高层高、保留大中庭并增加内幕墙、增加垂直电梯数量提升垂直动线运力、增加洗手间数量、增设24小时新风系统等，满足科技互联网企业员工办公、学习、社交、健康、娱乐、饮食、商务等全方位需求。在签约字节跳动后，为其进行了定制化的内部精装修，包括办公区、会议室、报告厅、食堂、健身房、面试间等。

办公层电梯厅空间设置了休息区及茶水间，方便访客在此休息等候，也可作为员工的临时办公或休闲区域，人性化的设计更能提高办公效率。

地下一层将A、B两栋建筑连接贯通，形成共享空间，主要包含了报告厅、培训教室、行政服务室、直播间、员工食堂及厨房。中庭挑空高度超过40米，顶面安装遮阳帘，可根据室内光线智能调节，充分利用天然采光。

报告厅总面积400平米，可容纳超过400人同时进行会议，LED高清主屏幕长度12米，提供了良好的视觉体验感。

员工食堂面积近4000平米，可容纳1000人同时就餐，良好的动线规划保证员工取餐时更加便捷、顺畅。

MDF/IDF核心机房是本项目的重要功能区域，该区域安装防护网将空间一分为二，配置独立的恒温恒湿空调系统，吊装的气体灭火设备，采用双路供电，地面使用防静电地板，保证设备的全天候安全稳定运行。

良好的员工休闲健身区设计是优秀办公空间不可或缺的部分，该项目在B座1层设置了多个员工休闲健身区，包括器械健身房、瑜伽舞蹈室、乒乓球室及棋牌室等，给员工提供了丰富的休闲空间，提倡员工健康生活，劳逸结合。

改造项目具有共性的难点，如原竣工图纸不完整、不准确，导致实施过程中存在大量的调整修正，如技术规范变化，导致在原施工质量、施工工艺下利用旧设备、结构等存在不确定性。而本项目还有其特有的难点：

一是结构改造量巨大。项目涉及结构拆除29000平米，梁、柱、核心简加固近3000处。结构改造危险源多，项目地处三环核心区，噪音、空气污染控制难度大，扰民协调难度大。

二是工期极短。按照资管目标，需要在三个半月工期完成8万平米的精装修工程。从施工组织上，要求各专业1300 多工人分楼层、分区块紧密穿插施工，同时确保施工质量、安全。

三是整租租户字节跳动的定制化要求多。租户对噪音控制和空气品质有非常苛刻的要求，过程中及交付前均需委托第三方进行环境检测，需各设计顾问快速响应，及时对接需求及调整设计方案。结合项目工期的制约，项目基本要做到完工即入驻。因此，从现场施工工艺以及材料选择上进行了严格的控制，根据租户的技术要求精选供应商及相应产品。

四是外围影响纷杂。新冠疫情、拉闸限电等导致劳动力和材料进场难度显著增加，项目团队通过时间上打提前量，商务上提供激励措施来尽量缓释劳动力和材料进场的风险。

经过不懈努力，项目上下游所有团队众志成城，通过技术和商务手段对上述难点进行了逐一化解。

现场分楼层分标段管理

博易基业为该项目提供了全流程机电全专业的顾问服务，包括尽职调查、方案设计、初步设计、施工图审核、招投标配合、施竣工配合等各阶段工作。自项目尽调开始直至竣工备案，为业主提供了高质量全周期的机电顾问服务。在项目服务过程中，我司充分发挥了在城市更新领域的资深技术专长和丰富工程经验，提出了技术经济合理、切实可行的机电系统解决方案，展现了深厚的技术底蕴。此外，我司还展现了良好的综合视野，与产品定位、预算、施工部署及运营的界面清晰，沟通顺畅，极大提高了沟通决策效率。

尤其值得称道的是，项目在执行过程中由于整租户的介入，设计方案及施工部署进行了颠覆性的调整。我司作为机电顾问，在时间紧任务重的双重压力下，项目团队凭借深厚的专业素养和卓越的服务意识，输出了稳定高效的工作成果，最终助力项目的完美呈现与落地，同时也获得了业主对我司的认可与称赞。

（供稿：博易技术 杨雪）